El negocio del volteo de la casa

Recuerda el TimeVerdantVows contratado a esta chica llamada Sarah ¿Para hacer las fotos del blog, y luego se fue pícaro, se mudó a Phoenix y comenzó a voltear casas? Bueno amigos, estoy de vuelta, al menos solo por unos minutos aquí. Estoy muy emocionado de compartir algunas cosas que he aprendido del mundo de Flipping/Home Design en los últimos años, y para ¡Esperemos que ofrezcan algunos consejos prácticos para cualquiera que tenga curiosidad sobre cómo comenzar!

Pensé durante tanto tiempo que voltear una casa era un sueño inalcanzable que nunca funcionaría hasta que pudiera ahorrar todo el efectivo, pero estoy aquí para disipar algunos de los mitos que yo mismo creía. Te advierto: si te tomas en serio la inclusión, no considere que mi consejo sea la única ruta. ¡Pase tiempo preguntando a otros inversores inmobiliarios sobre sus pensamientos, y haga su diligencia debida! Hay muchas maneras de financiar estas cosas, y no soy un experto en planificación financiera. Entonces, ¿intenta esto en casa pero tampoco intenta esto en casa? ¿Intenta hacer lo tuyo en tu propia casa? ¡Se quedemos con eso y sigamos adelante!

Vivir por la regla de oro

Cuando comencé a voltear, mi compañero diseñador y amigo Grace Carpenter Déjame entrar en el mejor consejo (si Flipping tiene una regla de oro, ¡esta es!): ¡Ganas tu dinero cuando compras tu casa. En otras palabras, la casa debe ser una buena inversión desde el principio para que sea un buen flip. Sé que el clima actual parece incierto, pero para el comprador inteligente, ¡este podría ser el mejor momento para mantener los ojos bien abiertos por buenas ofertas!

¿Cómo sabes que es una buena inversión? ¡Investigue, amigo! Necesita conocer sus vecindarios, para qué se venden las casas completamente renovadas (no solo por metros cuadrados, sino todos los factores: cama, baños, tamaño de lotes, atractivo, acabado, etc.), qué casas venden el más rápido, lo que es más alto en demanda, Y a qué estilo les gusta a las personas del vecindario. Entonces, teniendo en cuenta todo esto, una vez que sepa estas cosas como el dorso de su mano, sabrá si una casa es un buen negocio o no. Si no es un buen negocio, no ganará dinero. No puede permitirse comprar una casa, incluso si es la casa más linda de la historia (y sí, he tenido que alejarme de las casas adorables porque el precio del vendedor no me ofreció ningún margen de ganancias después de las renovaciones), si no hay espacio en el presupuesto para las renovaciones, los acabados, el paisajismo, la estadificación, la comisión de bienes raíces y la facturación en pagos de dinero duro si la ruta es la ruta que elija (más más tarde).

¡Debe planificar con anticipación y trabajar hacia atrás en sus números para asegurarse de que tendrá algo sobrante para que valga la pena su tiempo y esfuerzo! Por ejemplo, había investigado mucho sobre el histórico vecindario de Garfield en Phoenix, y cuando vi una venta casera a la venta que se registra frente a una casa de ladrillos en ruinas, sabía inmediatamente a) cuánto valdría después de las renovaciones, b) cuántas renovaciones probablemente costarían y, por lo tanto, sabía que c) cuánto quería pagarlo antes, para obtener una ganancia. ¡Pude hacer una oferta informada para saber cuánto haría al final del trato!

Piensa fuera del Zillow

Antes de entrar en el mundo del volteo, aquí hay algunos términos que nunca antes había escuchado: casas al por mayor. Listados de bolsillo fuera del mercado. Préstamos de dinero duro. Pero déjame decirte que estas tres cosas cambiarán tu mundo y nunca mirarás a Zillow para que las casas vuelvan a voltear.

Primero, hablemos de casas al por mayor. Me gusta llamar a esto el vientre del mundo inmobiliario, porque suena mucho más interesante, y la palabra Underbelly me hace reír. Los listados al por mayor son casas que deben venderse rápidamente, por lo que generalmente solo aceptan préstamos de dinero en efectivo o dinero duro, tienen un cierre rápido, sus condiciones son tal como están, no hay un período de inspección, pero también tienen un precio muy por debajo del valor de mercado. Por lo general, estas casas no serían aprobadas para ningún tipo de financiamiento tradicional, por lo que solo son dinero o dinero duro. Estas casas nunca tendrán letreros frente a ellas, Por lo general, no estará en MLS; en otras palabras, el comprador de vivienda típico no tendría ninguna idea de que estén a la venta. La mejor manera de encontrar estas casas es hacer una búsqueda de mayoristas en su área (específicamente listados de viviendas mayoristas), comuníquese con quien sea la persona de contacto para esa compañía y luego solicite que lo pongan en su lista. También es útil hacer una conexión personal, ¡así que pida llevarlos al café o al almuerzo o algo para recoger su cerebro al comenzar! En un mercado candente, cuando las casas mayoristas van rápidamente, una conexión personal con alguien lo beneficiará mientras está lanzando la casa a su lista de correo; podrían enviárselo primero si está fresco en sus mentes.

A continuación, listados de bolsillo! ¿Qué son los listados de bolsillo, preguntas? Es un término elegante (¡impresiona a tus amigos en el próximo cóctel!) para listados que Los agentes inmobiliarios pueden saber que eso podría no aparecer en sus búsquedas típicas de Zillow o MLS. Como listados al por mayor, Es posible que no sean elegibles para el financiamiento tradicional, o tal vez el vendedor no quiera mejorar la casa, pero quiere que se venda rápidamente. Si tiene amigos de agentes, vale la pena preguntarle si tienen listados de bolsillo en el área en la que está buscando invertir.

¡Ahora hablemos de dinero! Obviamente, como saben mis compañeros fanáticos de Ramsey, el efectivo es el rey. ¿Tiene todo efectivo para financiar una renovación y un flip? IMPRESIONANTE. ¿Por qué estás haciendo esto? Es una broma. Si no está sentado en montañas de efectivo, sus opciones son encontrar un inversor financiero o buscar un préstamo de dinero duro. (Descargo de responsabilidad: HLos préstamos de dinero ARD son una cosa de amor/odio, pero a veces son el único medio hasta el final y han terminado trabajando en mi beneficio, así que me gustaría compartir un poco sobre ellos!) Entonces, ¿cuál es exactamente un préstamo de dinero duro y por qué querrías uno?

Los préstamos de dinero duro son préstamos a corto plazo y de alto interés con un proceso rápido de solicitud y aprobación. Dado que necesita actuar rápido en bienes raíces, las aletas a menudo usan este tipo de préstamo como una forma de obtener financiamiento rápidamente. Con un préstamo de dinero duro, realizará un pago alto y solo por intereses cada mes que es dueño de la casa. Es probable que tenga que tener el 10-20% del préstamo como pago inicial, pero es mucho más fácil obtener un préstamo de dinero duro para una casa que un préstamo de prestamista tradicional ya que trabajará con un prestamista privado en lugar de un banco.

Al buscar préstamos con dinero duro, es importante hacer su investigación y comprender los riesgos. Dado que realizará pagos de altos intereses cada mes, debe poder renovar y vender lo más rápido posible para maximizar sus ganancias y minimizar el número de esos pagos.

Mi primer paso como una nueva aleta sería hacer una pequeña investigación en el área: busque prestamistas de dinero duro en su área, comuníquese con ellos y pregunte cuáles son sus tasas de interés, cuánto menos se requiere, solicitan cualquier punto y cualquier otra cosa que afecte cuánto dinero terminará costándole. Es posible que también deba formar una LLC antes de obtener un préstamo. (Si eres local en Phoenix, te recomiendo a Karen en SER. Préstamo . Creo que también financian a Tennessee y Carolina del Norte). ¡Encontrar un prestamista de dinero duro bueno, honesto e inteligente es vital para su proceso!

Preparar el escenario

Quizás mi mayor consejo es empaquetar bien la casa. ¡Venta de embalaje! Según este artículo de Forbes.com , una casa escenificada en promedio se venderá un 17% más alto que una casa que no se ha organizado y también se venderá un 95% más rápido.

La mentalidad de veterano era que una casa vacía parece más grande. Pero en estos días, los compradores quieren imaginarse viviendo en la casa. Quieren saber si la habitación es lo suficientemente grande como para una cama king. Quieren saber dónde pondrían su televisor en la sala de estar y si una sección funcionaría o no. Quieren saber qué tamaño de alfombra deberían comenzar a comprar si hacen una oferta. ¿Sabes? Somos una cultura muy visual y necesitamos verlo para creerlo. La puesta en escena logra exactamente eso. Proporciona este nivel adicional de seguridad de que esto parece que el comprador podría hacer de este su hogar porque se ven viviendo en él.

(Agregaría a esto, ¡no descuides una buena fotografía también!

Cuando llegó el momento de poner la casa de la cerveza de raíz en el mercado, me asocié con Artículo en la puesta en escena ¡Para mostrarles a todos la gran diferencia que hace! Y no me importa decirte esto porque somos amigos, pero una vez que fue escenificado, me di cuenta de que se veía demasiado lindo, y decidí el día antes de que la lista se hiciera en vivo para aumentar el precio en $ 20,000. Estoy bastante seguro de que mi agente pensó que lo había perdido. Pero ya lo haré, vendí esta casa en una semana por justo bajo el precio de venta ($ 5,000 en preguntar, así que $ 15,000 más altos de lo que había planeado venderla!). Terminó estableciendo el nuevo precio por récord de pie cuadrado en el vecindario. ¡Siempre vale la pena la inversión para organizar una casa! Digamos que había decidido gastar alrededor de $ 5,000 en muebles por puesta en escena, habría duplicado mi inversión. No podría haber vendido esta casa sin ser elegida por tanto como yo. ¡Aquí hay un poco sobre por qué elegí las piezas de muebles que hice!

El diseño de esta casa era un poco incómodo, ya que simplemente caminas de inmediato a la sala de estar, por lo que quería demostrar que el espacio podría tener un uso versátil, y las cosas podrían moverse dependiendo de si estás organizando una fiesta, etc. Elegí un sofá gris neutral (el Sofá de Anton en Gray de Invierno ) Porque este es un verdadero plateador de la multitud. ¡Es cómodo y acogedor! También traje esto otomano Para traer algunos tonos cálidos, y nos encantó tanto que lo mantuvimos en nuestra propia casa porque es muy multifuncional.

Para el dormitorio, elegí el Cuna de la cama del huso en nogal con el juego Mesa lateral de la cuna ¡Para mostrar cuánto espacio realmente tienes aquí! Aquí es donde el artículo me ahorró mucho tiempo. Todo fue entregado y reunido justo en su lugar por sus equipos de entrega. ¡No puedo decirte cuánto de un salvavidas era, ya que estábamos tratando frenéticamente de hacer los toques finales en la casa para ponerlo en el mercado! Nuestra compradora terminó amando tanto la cama que la guardó para sí misma y no puedo culparla. Es perfecto y de alta calidad: es madera sólida y fue tan pesado que estaba muy contento de no tener que moverla, ¡para ser honesto! Elegí este ardiente golpe de silla (el Silla giratoria al atardecer naranja ) para que la esquina traiga algo de vida y color a la habitación, porque soy un alma perdida sin algo naranja en mis casas. Es importante mostrar para qué se pueden usar las esquinas adicionales, y configurar pequeñas viñetas aquí y allá siempre es un poco divertido.

Mientras me sentaba tratando de decidir qué compartir en esta publicación, hay tanto que seguramente podría escribir un par de volúmenes en las casas. Hay tanta información sobre voltear dentro del mundo de Internet y ya hay muchos buenos consejos sobre temas importantes que no cubrí como presupuestar, Encontrar contratistas para el trabajo que no lo hará usted mismo y construir un equipo de personas con las que confíe para trabajar junto. Realmente hay tanta información, así que aproveche todos esos recursos gratuitos y aprenda todo lo que pueda.

Si te encanta el consejo comercial, ¡echa un vistazo a este episodio de podcast para escuchar el mejor asesoramiento de negocios (y la vida) que Elsie y Emma hayan recibido!

Espero que esto haya sido útil para cualquiera que desee salir por su cuenta en el mundo de las flips. Buena suerte a todos !! No dude en hacer preguntas en los comentarios e intentaré responder tantos como pueda, y no sea un extraño en Instagram ( @parohome ). Gracias Emma, ​​Elsie y la pandilla por recuperarme a pesar de que te abandoné por el sol y los tacos. Sin resentimientos, ¿sí? -Sarah Rhodes

Detalles de la habitación // apliques de araña maestra y chimenea de Puntadas de Sazerac, Gabinetes de cocina por Gabinetes de lignum y carpintería, Arte de pared de Forma de enebro, Alfombra de la sala de estar de Allmodern, Números de casas exteriores por Dropcap Studio. Artículos de muebles vinculados por encima del artículo de c/o.

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Créditos // autor, fotografía y diseño por Paro casa.